임대사업자의 세금종류와 법률상식

 

 

임대사업등록을 하는 이유는 단지 월세를 받기 위해서만이 아니라 각종 세제혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 각각의 세금별로 얼마만큼의 혜택을 보는지, 혜택을 보기 위해서는 어떤 집을 몇 년간 임대해야 하는지, 또한 임대사업을 하려면 어떤 법을 반드시 알아야 하는지 등을 알아보겠습니다.

 

 

 

임대사업으로 혜택을 보는 세금

 

1. 취득세

 

 

전용면적 60㎡(약 18평) 이하인 공동주택(오피스텔 포함)을 최초로 분양받아 4년간 임대한 경우, 취득세를 100% 감면받고, 전용면적 60~85㎡ 이하는 50% 감면 받습니다. 단, 이러한 감면 조건은 2018년 12월 31일 까지 한시적으로 적용되며, 200만원 한도로 최소 납부세액 제도가 적용되어 200만원을 초과할 경우, 원래 납부해야 할 세액의 15%를 납부해야 합니다.

 

예를 들어 1억원의 도시형생활주택과 오피스텔의 경우, 도시형생활주택은 200만원 한도 이내이므로 원래 납부해야 할 세액 11만원을 110% 감면 받지만, 오피스텔은 200만원 초과하므로 원래 납부해야 할 세액 460만원의 15%인 69만원을 납부해야 합니다.

 

- 도시형 생활 주택의  취득세 : 1억원 x 1.1% = 110만원

- 오피스텔의 취득세 : 1억원 x 4.6% = 460만원

 

 

2. 재산세

 

 

전용면적 60㎡(약 18평) 이하인 집은 50%를, 전용면적 60~85㎡(약 18~25평)인 집은 25%를 감면 받습니다. 단, 전용면적 40㎡(약 12평) 이하인 집이 재산세를 면제받는 경우가 있는데, 이는 영구임대주택인 경우에만 해당합니다. 참고로 매입임대든, 건설임대든 재산세 감면 혜택을 받기 위해서는 임대주택이 두 채 이상이어야 합니다.

 

참고로 재산세의 경우에도 취득세처럼 50만원 한도로 최소 납부세액제도가 적용됩니다.

 

 

3. 종합부동산세

 

 

임대주택의 경우에는 종합부동산세 합산 대상에서 제외됩니다. 참고로 종합부동산세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일 까지로 기한 내 납부하지 않을 경우 3%의 세금이 추가로 부과되고, 미납세액이 100만원 이상인 경우 매월 1.2%씩 추가 부과됩니다.

과세표준 6억원 이하는 세율 0.5%, 과세표준 6억원 초과 12억원 이하는 세율 0.75%에 150만원을 누진공제합니다.

 

 

 

4. 양도소득세

 

 

공시가격 6억원 이하의 주택을 한 채 이상 5년간 임대하면 양도소득세 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제(최대 40%까지) 혜택도 받을 수 있습니다. 또한, 임대사업자 자신이  살고 있는 9억원 이하의 주택도 2년 이상 보유하면 해당 주택에 대한 양도 소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

 

5. 임대소득세

 

 

1세대 3주택 이상의 경우 3억원을 초과하는 보증금을 간주임대료로 계산해 이에 대한 소득세를 부과합니다. 간주임대료는 보증금을 은행에 입금한 경우에 발생하는 이자소득세를 임대료로 간주하는 것을 말합니다.

또 전용면적 60㎡ 이하로 공시가격이 3억원 이하인 소형 임대주택의 전세보증금은 소득과세 대상에서 제외 됩니다.(단, 2018년 12월 31일까지 한시적으로 적용)

 

또한 수입금액이 2,000만원 이하의 소규모 주택임대소득자의 경우 2019년 종합소득세부터는 신고해야하며, 분리과세(14%)대상입니다.

 

 

 

임대사업할 때 알아야하는 법률

 

 

민간임대주택에 관한 특별법

 

임대사업을 하는 집의 종류와 종류별 특징, 임대사업을 하는 방법에 대해 알 수 있는 법입니다.

 

조세특례제한법

 

임대사업을 하는 사람들은 나중에 집을 팔 때 양도소득세에서 혜택을 보게되는데, 어떠한 경우에 얼마만큼의 혜택을 볼 수 있는지 알 수 있는 법입니다. (제 97~99조의 4)

 

지방세법

 

임대사업을 하는 사람들은 집을 샀을 때 취득세 그리고 집을 가지고 있을때 재산세에서 혜택을 받게 되는데, 어떠한 경우에 얼마만틈의 혜택을 받는지 알 수 있는 법입니다. (취득세 : 제 6~22조의 2, 재산세 : 제 104~123조)

 

지방세특례제한법

 

임대사업자, 임대주택, 미분양주택, 양도소득분 개인지방소득세 등에서 어떠한 경우에 얼마만큼의 혜택을 받는지 알 수 있는 법입니다.(제 31~31조의 4, 제 138~148조)

 

주택임대차보호법

 

세를 얻어 살고있는 세입자를 보호해주는 법으로, 세입자가 어떠한 조건에서 어떻게 보호를 받는지 알 수 있는 법입니다.