재개발, 재건축 용어 완전정복!

 

 

재개발, 재건축 용어 완전정복~

 

감정가

재개발이나 재건축을 할 때 시장 또는 군수는 전문 평가자로 하여금 조합원들이 가지고 있는 주택과 대지 등이 얼마나 되는지를 감정하고 평가하도록 하는데, 이때 계산된 금액을 '감정가'라고 합니다.

 

비례율

재개발이 완료되었을 때의 주택과 대지의 총액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 재개발하기 전의 주택과 대지의 총 평가액으로 나눈 금액을 '비례율'이라고 합니다.

각 조합원의 재개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱하면 조합원의 권리가액이 되기 때문에 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커져 개발가치가 높다고 평가됩니다.

 

 

권리가액

재개발의 경우, 조합원의 재개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액을 '권리가액'이라고 합니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가부담금으로 지불하면 재개발된 아파트에 입주할 수 있습니다. 예를 들어 조합원 분양가가 3억원이고, 권리금액이 2억원이라면 1억원만 추가로 부담하면 됩니다.

 

 

재건축 무상지분율

재건축단지 조합원이 추가부담금 없이 넓혀 나갈 수 있는 면적 비율을 '재건축 무상지분율'이라고 합니다. 예를 들어 어느 가구의 대지지분이 66㎡이고, 무상지분율이 200%라면 132㎡을 추가부담금 없이 공급받을 수 있습니다.

 

재건축 무상지분율은 주택과 대지 모두를 고려하는 재개발과 달리, 주택의 가치는 고려하지 않고 단순하게 대지지분만 고려합니다. 재건축 무상지분율을 구하는 방식은 다음과 같습니다.

 

 

 

추가부담금(추가분담금) & 청산금

재개발에서 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야하는 금액을 '추가부담금'이라고 합니다. 하지만 이와 반대로 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는금액을 '청산금'이라고 합니다.

 

 

현금청산

재개발이나 재건축에서 조합원이 현금을 받고 조합원의 지위를 포기하는 것을 '현금청산'이라 합니다. 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 아파트를 분양받기에는 권리금액이 너무나 적은 경우, 조합에서 재개발 전 주택가격만 현금으로 받습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제

재건축으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우, 국가가 그 이익을 환수하는 제도를 '재건축 초과이익 환수제'라고 합니다. 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘는 경우, 그 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 하는데, 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못하면 재건축 초과이익환수 제의 적용을 받게됩니다.

 

 

이주비

재개발이나 재건축에서 조합원인 소유자에게 지급되는 비용으로, 공사기간 동안 거처를 옮기거나 세입자들의 보증금을 되돌려줄 수 있도록 조합이 일선하여 소유주인 조합원에게 지급합니다.

이주비는 실제 재산가치 50~60%정도의 무이자로 지급되며, 추가지급이 필요한 경우에는 재산가치 10~20%의 유이자로 지급됩니다.

 

 

정비예정구역

자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 노후된 지역을 재개발/재건축을 통해 계획적으로 정비하기 위해 주민설명회나 공람등을 통해 정비구역으로 예정하는데, 이렇게 예정된 정비구역을 '정비예정구역'이라 합니다. 정비예정구역 지정 후, 주민들이 개발 계획을 수립해서 정비구역으로 지정받으면 개발이 가능합니다.

 

 

지구단위계획

도시를 좀 더 체계적, 효율적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말합니다.

 

다시말해, 수립된 지구단위계획을 살펴보면 도시가 앞으로 어떻게 개발될 것이라는 예상을 할 수 있습니다. 지구단위예획구역의 지정되면 3년안에 해당구역에 해당 지구단위계획을 세워야 하며, 그렇지 않은 경우에는 지구단위계획구역의 효력을 상실합니다.