마곡 분양일정정보 마곡그랑트윈테라스 상가,오피스 알아보기

안녕하세요 온달입니다. 입추가 지나고 언제그랬냐는 듯이 날씨가 선선해 졌습니다. 게다가 어젯밤에 비까지 와서 온도가 많이 내려갔네요~ 절기에 따라 날씨변화가 다양한데 오랜시간이 걸려 절기를 정한 조상님들 정말 대단하고 신기합니다. 존경해요!!

출처 : 네Ol버

오늘 가져온 소식은 한동안 잠잠했던 마곡의 분양소식인데요, 마곡지구의 공항대로를 큰 가로축이라고 한다면 대로변 남쪽에 위치하고 있으며, 최근 분양했던 현장중에 분양가가 저렴한 마곡그랑트윈테라스 입니다. 게다가 상가는 상가대로 장점이 있고 오피스는 오피스대로의 장점을 가지고 있습니다. 준공기간을 평균 2년으로 보았을때 건물이 올라가는 2년이라는 시간안에 LG를 비롯한 여러 협력업체가 자리를 잡게 되어 투자 리스크를 최소화 할수 있습니다.

마곡지구에서 분양업무와 수익형 부동산업무를 하면서 투자해도 괜찮을만한 입지의 현장들을 많이 봐왔는데요, 마곡지구 C13블럭 전체 필지는 가격대비 알맞은 위치와, 투자가치가 있어서 추천해드릴만한 입지인것은 분명합니다.

부동산 상가투자는 좀더 정확하고 신중하게 접근하셔야 합니다. 입지도 물론 중요하지만, 호실의 위치, 동선 및 전기시설과 기둥위치, 납입일정과 중도금 대출이자, 대출이율, 시행사, 임대료 산정등 모든 것을 꼼꼼하게 체크하고 의논해야합니다. 만약 그렇지 아니하면 손해는 바로 투자자분들이 보실 수 있기 때문입니다. 

그렇다고 단점없는 장점만을 가지고있는것은 아니겠죠?

마곡 그랑트윈타워의 교육자료를 보면서 하나하나 살펴 보겠습니다. 우선 조감도와 사업의 기본이 되는 사업개요입니다.

마곡 그랑트윈 테라스는 이름에 걸맞게 두개동이 같이 올라가는 현장입니다. 두개동사이에 상가들은 맞상가 개념이며, 가운데 끼인 필지 자체의 입지로 전면이 맞상가로 보시면 정확합니다. 이쪽 라인들이 다 맞상가로 보시면 됩니다. 그래서 먹자형성의 의견도 나오며, 상가 투자에대해 많은 경험과 노하우가 많으신 사장님들도 인정하는 위치 입니다.

하지만, 단점도 있습니다.

택지개발지구의 모든 상가가 마찬가지로 상권이 형성되기까지 임차속도가 늦다는 점은 어느곳이나 마찬가지겠지요. 이것은 어느 신도시이나 같습니다. 2013년 초기에 마곡지구 상가분양 또는 2014년에 오피스 분양을 받으셨던 투자자분들중 몇분은 공실을 길게 가져가시는분들도 계십니다.

예를 들어 마곡G땡땡 타워만 하더라도 아직까지 공실인 곳을 흔히 보실 수 있습니다.

마곡 상가 평균수익율 4%만 잡는다 하더라도

대략 한달 평균 월세 4OO~45O, 1년 12달 4,8OO~5,4OO만원을 손해보시는 것이죠.

어느 입지의 건물이나 보행자도로나 유동인구를 흡수하는 호실이 있기때문에 좋은 자리를 선점하신다면 보다 안전하고 리스크를 최소화 할 수 있는 방법도 있습니다. 아, 또하나 선임대가 맞춰진 호실을 계약하는 것도 좋은 방법이죠!

마곡 그랑트윈 테라스

사업에 기본이되는 사업개요입니다.

사업개요 I

대지위치 : 마곡동 799-7 / C13-3, 4

지역지구 : 준주거지역, 지구단위계획구역

용도 : 업무시설(오피스), 근린생활시설

규모 : 지하 4층 ~ 지상 9층

대지면적 : 2,408㎡(728.42평)

건축면적 : 1,407.96㎡(425.91평)

연면적 : 16,467.476㎡(4,981.411평)

건폐율 : 58.81%

용적률 : 399.71%

주차대수 149대

용도별 공급 면적표

근린생활시설(상가) : 전용 3,319.21㎡/1,004.06평

업무시설(오피스) : 전용 3,833.78㎡/1,159.72평

사업개요 II

대지위치 : 마곡동 799-9 외 1필지 / C13-5, 6

지역지구 : 준주거지역, 지구단위계획구역

용도 : 업무시설(오피스), 근린생활시설

규모 : 지하 4층 ~ 지상 9층

대지면적 : 2,538㎡(764.72평)

건축면적 : 1,476.83㎡(446.74평)

연면적 : 17,210.809㎡(5,206.27평)

건폐율 : 59.80%

용적률 : 399.50%

주차대수 : 149대

용도별 공급면적표

근린생활시설(상가) : 전용 3,583.67㎡/1,084.06평

업무시설(오피스) : 전용 3,978.70㎡/1,203.56평

마곡지구의 연차별 개발진행과정입니다. 2013년부터 개발진행을 가지고 출발을 했던 마곡지구는 주거(엠밸리)와 산업단지(대기업)를 시작으로 2017년 현재 LG사이언스파크 및 넥센타이어, 이랜드, 이대서울병원(이화의료원) 및 서울중앙공원(보타닉공원)등 준공및 입주계획이 있습니다.

마곡 그랑트윈테라스의 준공기간이 2년인 것을 감안하면 인프라형성과 가까운 시점에서 출발하는 것이여서 투자 환경이 좋습니다.

대기업 입주현황으로 모든 일정이 2017년에서 2019, 2020년까지 완공계획에 있습니다. 

또한, 강서구 주민이신분이나 가까운 양천구, 영등포분들이 공감할만한 내용인데요, 예전만큼은 아니지만, 흔히 강구(?)라고 표현들을 많이하는 강서구청 먹자골목상권이 있죠. 저도 많이 갔었는데요, 영등포 당산동에 있던 강서세무서는 마곡으로 이전을 했고 출입국관리사무소와 이전예정이 있는 강서구청이 이사를 해오면 먹자 상권역시 따라올 것 같습니다. 

그렇다면, 가까운 C12, C13블럭에 먹자 또는 학원가 형성을 내다보고 있는데요, 위 이미지를 보시면 공공업무지역 인근 상가가 동익드미라벨 말고는 없습니다. 동익드미라벨 상가도 좋아요.

충분한 배후수요인 마곡 엠밸리 11단지, 12단지, 14단지, 15단지와 수명산파크 단지, D33, 34, 35, 36, 37 전체 연구단지의 충분한 수요를 빨아들일만한 블랙홀 상권과 입지입니다.

마곡지구에 공항대로를 가로측으로 본다면 북측으로는 마곡특별계획구역(제 2코엑스)과 마곡스타필드가 중심을 잡고 있으므로 더욱이 상권형성이 확실시 하게되는 결정타 이겠지요. 

특별계획구역은 82,724㎡(25,024평)으로 업무시설, 호텔, 컨벤션, 문화시설과 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역, 공항철도 마곡역 이렇게 3개 역을 잇는 중심입니다. 

국내 MICE지역은 총 4개입니다. 삼성동 코엑스, 일산 킨텍스, 부산 벡스코, 그리고 마지막 하나가 바로 마곡특별계획구역입니다. 이렇게 소개 해드리면 어느정도 상상이 가시는지요??

마곡 그랑트윈 더테라스

마곡지구내 1층 상업시설 6.1m의 높은 천정고 설계로 상가 내부로 들어갔을때 답답함이 적고 가시성과 접근성, 집객력이 우수하다는 자료입니다. 솔직히 층고가 높다고는 하나 트윈테라스의 가운데 맞상가 부분은 가시적인 효과가 다른 호실에 비해 적을꺼 같습니다. 

위 이미지들을 보시면 왜 이름이 마곡그랑트윈테라스인지 감이 오실꺼예요. 필자는 개인적으로 왜이렇게 이름을 어렵게 지었나 싶네요. 그냥 단순하게 지어야 향후 건물을 찾아올때도 쉽게 올텐데.. 그냥 트윈테라스 라고 하면 어떨까 싶어요 ㅎㅎ; 

지상 1층부터 3층까지 상가 전체 호실에 테라스를 제공하고 있습니다. 그만큼 공간 활용도가 높다는 것이죠. 이것은 임대인이 좋은것 보다는 실제로 장사를 하시려는 분들이 찾을만한 공간입니다. 현재 작은 평수가 대다수인 마곡의 1층상가에 테라스까지 테이블을 빼면 객단가가 올라가기때문에 창업또는 장사하는 분들께 인기가 높겠네요. 물론 업종에 따라 약간의 차이가 있고, 먹자상권이 형성된다는 조건입니다^^;

주차시설은 넉넉한지?

최근 마곡지구의 상가건물 또는 오피스건물의 주차난을 보셨나요? 규모대비 주차대수 넉넉합니다. 두개동 합쳐 총 298대입니다. 마곡에서 주차난은 겪어 보지 않은사람은 몰라요. 길게 설명 안할께요.. 그렇죠?

임대인, 임차인을 모두 만족시키는지?

LOT서비스 제공을 들어보셨나요? 이것은 음성인식과 자동실행제어기능으로 보안과 전기비 절감을 할수 있는 특화된 서비스인데요, 한마디로 핸드폰으로 해당 호실내 모든 조절기능이 가능합니다. 추천드리는 이유가 있겠죠?

여기까지 따라와 주시느라 정말 고생이 많으셨습니다. 마곡지구 수익형부동산중에 가성비 좋은 곳을 찾으시나요? 필자는 수익형부동산에 워낙관심이 많은지라 입지나 호실의 위치등을 유심히 보는데요, 계단은 어느쪽인지, 엘레베이터는 몇개인지, 층고는 몇인지, 사람들이 어디로 많이 이동할지등등 부동산 특성상 예측이 너무 중요하기 때문에 여러가지 방향으로 살펴보고 있습니다.

몇몇 투자자분들께서 도움도 주시고 여러가지로 공유하는 부분도 있습니다. 특히나 좋은 호실을 선점하거나 직접운영하시는데 호실지정에 대한부분은 의향서를 받고있는데요, 문영퀸즈파크12와 몇몇 현장들이 이렇게 진행했기때문에 문의사항은 댓글이나 연락주세요. 감사합니다.