2017마곡지구 파헤치기 1편 마곡사업개요

안녕하세요. 온달입니다. 지난 4년간 마곡지구의 많은 변화가 있었는데요, 그중에서도 2017년 믿을만한 최근 동향은 찾을수가 없더라구요.. 그래서 여러자료를 찾다가 보니 변경된 용지와 지원시설 등 여러 변화한 내용들을 확인 할 수 있었습니다. 오늘 부터 시작할 마곡지구 총정리!! 총 5편으로 어떤 변화가 있었고, 어떻게 진행되는지 그리고 또 언제 바뀌게 되는지 자세하게 알아보겠습니다. 

마곡지구 지역분들이나 지역부동산분들도 아시는 내용은 바로바로 넘기셔도 좋습니다. 좀더 자세하고 정확한 내용이 수익형부동산을 찾고 계신분들께 여러 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 하는마음으로 하나하나 뜯어 보겠습니다. 참고 해주세요~

우선 첫번째 시간은 마곡지구에 투자를 하셨던 분들이라면 다소 재미가 없을수도 있는 사업개요와 기본구상에 대한 내용입니다. 

하지만, 마곡지구에 수익형부동산을 찾으려고 하시는 분들께 가장 기본적인 지식이 되는 내용입니다. 분명한건 마곡지구 곳곳에 숨어있는 계획(예정)과 여러 호재들을 겹치게 나열하면 분명 돈이될만한 입지와 투자처가 나타나게 됩니다.

참고로 상업적인 글이 아니며, 2017년 6월 기준 마곡지구의 정확한 내용을 알고싶은 여러사람 중에 한명 입니다.

스크롤 압박 주의하시고 필요한 내용만 확인하시면 좋을것 같습니다.

마곡지구 사업개요

사업의 배경

사업의 명칭, 목적, 범위

사업추진방식, 절차

계획수립 방법

기본구상

주변지역 여건

대상지역 현황

관련계획 및 법률 검토

분석 종합

I. 사업의 개요

1. 사업의 배경

- 서울시는 1995년 도시기본에서 마곡 등 서울의 마지막 대규모 미개발지에 대한 기본방향을 정한 바 있으며 이들 미 개발지는 장기적인 안목에서 계획적으로 관리해 나가며 도시기능의 보완 등 개발 필요성이 성숙될 시점까지는 개발을 유보하였음.

- 현재 마곡구역은 발산 택지개발 시행, 방화 뉴타운 개발계획의 수립, 김포공항 종합개발계획 수립, 지하철 9호선 건설 및 인천국제공항 철도 계획 등 개별적인 대규모 개발계획이 수립되거나 개발사업이 착수되고 있어 마곡지역에 대한 통합적 관리 계획의 필요성이 고조되고 있으며, 무분별한 난개발 방지를 위하여 대책이 필요한 시점임.

- 서울의 경쟁력 회복과 세계도시로 도약을 위하여 새로운 성장동력과 기능의 배치가 요구 되고 있으나, 개발가능지가 고갈된 기성시가지로서 한계를 절감하고 있음.

- 인천국제공항 및 경부 고속철도의 개통, 인천 경제 자유구역 개발 등 초대형 국책사업이 모습을 드러내고 있어 이에 따른 수도권의 기능 재배치 등 여건변화에도 적절히 대응할 필요가 있음.

2. 사업의 명칭 · 목적 · 범위

1) 사업의 명칭 : 마곡 도시개발사업

2) 사업의 목적 

- 대기업, 중소기업이 상생하는 신경제 거점 및 전문성과 창의성으로 육성하는 특화도시로서 누구에게나 열려있는 동북아 관문도시 조성

- 차세대 서울 경제를 견인하는 융합산업의 전초지로서 첨단기술과 산업이 융합되는 지식 산업혁신 기지 조성

- 친환경, 자연과 산업이 어우러진 지속가능한 가치를 지향하는 미래의 녹색도시 조성

3) 사업의 범위

- 위치 : 서울특별시 강서구 마곡동 일대

- 면적 : 3,665,783㎡(약 110만평)

- 사업시행기간 : 2007년 12월 28일 ~ 2018년 12월 31일까지

3. 사업추진방식

1) 사업시행자

- 사업시행자 : 서울주택도시공사

2) 사업시행방식

- 도시개발사업(수용 또는 사용방식)

3) 사업추진 절차

4. 계획수립 방법

II. 기본구상

1. 기초현황 분석

1)주변지역 여건

가)마곡의 입지여건

- 계획대상지는 서울특별시 강서구 마곡동 일대에 위치한 대규모 미개발지로서 도심과 13km 거리에 있으며, 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역 교통망과 직결되어 있어 서울 서남부의 관문역할을 담당할 수 있는 지역임.

- 대상지 내부에 지하철 5호선, 9호선(2009년), 인천국제 공항철도(2010년) 등의 철도망이 관통하고 있어 도심 및 인천 국제공항과 직결되는 등 광역 교통여건이 매우 양호한 지역임.

- 특히, 김포공항과 인접하고 있어 국내 주요도시와 신속히 연결되며, 김포-하네다 노선에 의해 일본(동경)과 일일업무권에 있으므로 항공교통여건에 있어 강점을 가짐.

- 통일을 대비한 측면에서 보면 개성-파주-일산-마곡-수원을 연결하는 수도권 서부 연결축의 중심부에 위치함으로써 통일시대에 수도권 서부 광역 대도시권에서 중추 기능을 담당할 수 있는 지역임

나) 주변지역 개발사업 동향

→ 송도 신도시(인천경제 자유구역)

→ 파주 LCD지방산업단지

→ 상암 디지털 미디어시티(DMC)

→ 고양 국제 컨벤션 센터

→ 방화뉴타운 개발계획

- 대상지 서측 방화동 609번지 일단 508천㎡(계획인구 18,823명)을 대상으로 뉴타운개발계획이 추진중에 있음.

- 사업기간은 2005년~2020년이며, 지구전체를 순환하는 테마생활가로 조성하고 대중교통과 연계된 보행중심의 공간조성 및 환경친화적, 미래지향적인 공원 · 녹지가 조성된 주거단지 조성을 목표로 방화 뉴타운 연접부는 방화뉴타운과의 기능연계를 고려하여 유사기능 또는 연계효과를 기대할 수 있는 용도를 배치하도록 함.

→ 발산 택지개발사업지구

- 대상지의 남측으로 인접하여 576천㎡의 대지에 5,604호의 주택건설을 추진하여 마곡 도시개발구역의 연접부관리와 물리적, 기능적 연계를 고려하여 발산 택지개발사업지역이 마곡의 배후지 역할을 담당하도록 함.

- 발산 택지개발사업지구의 가로망은 마곡 도시개발구역 가로망의 주요한 골격인 남북간 계획도로와 직접연결되므로, 원활한 교통순환을 위한 유기적 연결계획 및 발산 택지개발지구 주민의 편의를 위하여 5호선 마곡역 이용에 관한 대책수립이 필요함.

2) 대상지역 현황

가) 주변 토지이용 현황

- 강서로 동쪽은 가로변으로 근린생활용도의 상업건물, 업무빌딩, 가구내부로는 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있음.

- 대상지 남측은 발산 택지개발지구가 조성되어 있으며, 남서 측에는 6만 3,000여평 규모의 강서구 농산물 도매시장이 형성되어 있음.

- 방화로 서측은 저층주택밀집지역으로 방화뉴타운 개발이 진행중에 있음.

- 대상지 북측은 주거지역과 준공업지역으로 자동차 정비센터 등 중소규모 공장시설이 입지하고 있으며, 저층 일반주택이 증가하고 있는 추세임. 또한, 서남물 재생센터가 위치함으로 인해 주변 토지 이용은 활발하지 못한 상황임.

- 대상지 북측, 한강, 개화 근린공원, 방화 근린공원, 궁산 근린공원이 위치하고, 남측으로는 우장산 근린공원, 수명산이 위치하여 풍부한 녹지 및 생태자원이 분포하고 있음.

나) 지형 · 지세

- 마곡 도시개발구역은 주변보다 낮은 저지대이며, 한강에 근접해 있어 침수피해 발생가능 지역임.

- 마곡 도시개발구역 주변으로 궁산, 우장산 등이 위치하고 있어며 구역내는 대부분 평지임.

- 경사는 거의 없으며, 일부 수로뚝에 의한 경사가 일부 있음.

다) 대상지 주변경관

- 계획 대상지 주변경관은 북측의 한강 및 궁산을 조망으로 한 경관이 양호한 것으로 분석되며, 남측으로는 비교적 낮은 산이지만 수명산의 녹지공간이 있음.

- 또한 마곡수로의 녹지 활용 가능성이 크므로 대상지 외부로는 남북 측 경관과 대상지 내부의 마곡수로 공간의 조망 경관 및 접근성이 용이함.

라) 지장물 현황

- 대상지내 주요 지장물은 학교, 파출소, 변전소, 빗물펌프장 등 공공건물과 공장 및 소규모 산업시설이 다수 분포하고 있으며, 운수 및 유통업체 물류센터가 있음.

- 또한, 초등학교 3개소(송화초등학교, 서울가곡초등학교, 서울 공항초등학교), 고등학교 1개소(세민 정보고등학교)가 있으며, 초등학교 2개소, 고등학교 1개는 존치하고 서울 공항초등학교는 이전실설 계획이 필요

마) 고도제한 및 소음

→ 고도제한

- 김포공항이 대상지 서측에 인접하여 마곡지역 전역이 비행이 이착률 안전을 위한 고도제한을 받음.

- 항공기의 안전운항을 확보하기 위하여 장애물로부터 방해 받지 않는 공항주위의 공역을 장애제한표면(고도제한)이라하며, 활주로를 포함하는 착륙대를 위시하여 기본표면, 진입표면, 수평표면, 원추표면, 전이표면 등 5개 표면으로 구성됨.

- 계획대상지는 장애제한표면 규정에 의하여 수평표면(해발 57.86m미만) 및 원추표면(해발 57.86m~112.86m 미만)의 건축만 가능한 것으로 분석되므로 고층 또는 초고층 건축물 입지에 있어 일부 제약요인으로 작용함.

→ 항공기 소음

- 김포공항의 항공기 이착률에 따른 대상지내 소음도 분석결과, 대상지 남측 발산택지개발사업지역 주변 일부구간이 70~75웨클 정도로 나타나 소음피해 예상구역 지정 기준에 미달하고 있고, 나머지 지역은 항공기 소음권과 직접적인 연관이 없는 것으로 판단됨.

바) 토지이용 현황

- 마곡 도시개발구역의 지목별 현황을 보면 농경지가 전체 면적의 약 72.3%로 가장 넓은 면적을 차지하며, 도로 5.6%, 대지가 5.3%, 구거 3.6%, 기타 13.2% 등의 순으로 나타남.

- 사유지는 80.1%로 대부분을 차지하며, 국공유지는 19.9%를 차지함.

사) 비오톱

→ 대상지의 비오톱유형

- 대상지는 경작지 비오톱이 71.8%로 대부분을 차지하고 있으며, 공업지 및 도시기반시설지 비오톱 13.6%, 상업 및 업무지 비오톱 3.5%, 교통시설 비오톱 4.1% 등의 순으로 조사됨.

→ 대상지의 비오톱유형 평가

- 대상지의 비오톱유형 평가결과 2등급이 71.3%로 대부분을 차지하고 있으며, 4등급 1.4%, 3등급 11.2% 등의 순으로 나타났고, 비오톱 유형 평가제외 대상인 도로와 하천은 각각 3.3%, 3.0%로 조사됨.

- 한편, 대상지내 비오톱유형 1등급(대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형)은 전체면적의 1.0%로 조사됨.

아) 용도지역 · 지구 현황

- 대상지의 대부분 자연녹지지역으로 지정되어 있음.

- 대상지내부에 속하는 공항로 변에는 경관 녹지가 지정되어 있으며 대상지 외부의 공항로변은 중심지 미관지구가 지정되어 있음.

- 대상지와 인접하여 김포공항이 입지해 있어 비행안전을 위한 최고고도지구가 지정되어 있음.

자) 교통현황

- 광역적 주요 가로망으로는 서울외곽순환도로, 인천공항고속도로, 올림픽대로, 경인고속도로가 있음.

- 마곡도시개발구역의 공간적 주요 간선도로망 현황을 살펴보면 동서방향 4개 가로망과 남북방향 3개 가로망이 격자형으로 형성되어 있음.

- 동서 방향으로는 간선도로인 올림픽대로(폭 40m), 공항로(폭 40m)와 보조간선도로인 양천길(폭 20~30m), 화곡로(폭 30m)등이 개설되어 있으며 남북 방향으로는 남부순환도로 및 방화로(폭 40m), 강서로(폭 30m)가 개설되어 있음.

- 대상지내 통과 지하철 노선은 지하철 5, 9호선과 인천국제공항철도가 개통된 상황임.

- 지하철 5호선의 마곡역은 건설 완료되어 개통 운영중이며, 지하철 9호선 마곡나루역, 인천 국제공항철도 마곡역은 무정차역으로 운영중임.

- 대상지를 통과하고 있는 마곡역사와 원활히 연계될 수 있도록 대책 수립이 필요함.

3) 관련 계획 및 법률 검토

가) 상위 및 관련계획 검토

(1) 2020년 서울 도시기본계획(안)

→ 미래상 및 정책목표 "다핵분산형 광역대도시"

- 동북아 전략거점으로서 서울의 위상강화

- 남북통일을 대비한 남북교류 거점확보

- 자연지형에 순화하는 친환경적 도시구조 구현

- 생활권간의 지역균형발전 도모

- 도심부 공간구조 재편 및 기능 활성화

→ 공간구조 구상

- 미래상 : 다행분산형 광역대도시

- 정책목표 : 동북아 전력거점으로서 서울 위상 강화, 통일을 대비한 남북교류 거점확보, 자연지형에 순화하는 친환경적 도시구조 구현, 5대 생활권간의 지역균형발전 도모, 도심부 공간구조 재편 및 기능 활성화

- 마곡 도시개발구역 관련 중심지체계 구상

* 부도심 : 영등포 부도심, 상암 부도심

* 지역중심 : 목동지역중심, 대림지역중심

* 구역중심 : 신월지구, 신정지구, 공항지구

→ 서남권 계획 "첨단산업의 중심지로서 주거와 산업이 공존하는 편리한 서남권"

→ 대규모 미개발지 관리방향(마곡지역)

(2) 강서구 도시기본계획(1994)

→ 강서구의 미래상

- 서울의 국제적 관문으로 수준높은 도시환경 조성

- 자연과 사람과 생활이 일체화된 쾌적한 주거도시

- 복지, 문화, 여가 공간이 구비된 복지문화도시

→ 강서구의 도시개발목표 및 계획과제

- 광역 도시권을 배후로 하는 거점적 중심지 육성

- 공항관련 시설의 적극적 유치

- 공원 · 녹지체계의 정비 및 미개발 녹지의 개발

- 주민의견의 적극적 수용방안 강구

→ 강서구의 공간구조 구상

- 광역기능을 포함하는 상징적 신구심과 도시활동축을 매개로 한 골격형성

- 자치구의 구심과 생활권 중심이 뚜렷한 공간체계(서울 도시구조상의 다핵화 실현 및 구심과 생활거점공간의 확보)

- 강서구 고유기능의 정비를 위한 주거지 및 준공업기능 등의 정비

- 편리한 생활이 보장되는 교통체계

(3) 김포공항 개발계획(한국공항공사, Skycity 문화위락단지 조성 기본계획안, 2003.1)

→ 개발배경

- 국제선의 인천공항 이관으로 인한 공항 규모 축소에 따른 여유시설의 활용 필요성 제기

- 공항기능 축소로 인한 수익감소로 인한 대비책 강구 필요(2000년 대비 60% 감소)

- 타 교통수단과의 경쟁력 제고를 위한 재원 확충

- 공항시설 복합기능화라는 국제적 추세에 부합하는 종합개발계획 수립

- 김포공항 여유시설 활용방안에 대한 지자체, 언론기관, 지역주민 등의 사회적 관심 고조

→ 입지여건

- 서울지역내의 개발가능한 대규모 단일부지 확보

- 지하철 5, 9호선, 인천공항철도 등 3개 노선 통과하여 편리한 육상교통망 보유함.

- 마곡 도시개발구역 개발계획과 관련한 개발 잠재력이 풍부함.

- 연간 2,000만명이 이용하는 항공교통의 중심지

- 일일 15만 명의 공항 이용객과 600만 명의 역세권 인구

→ 개발방향

- 김포공항을 명소화 할 수 있는 테마가 있는 휴식 및 문화공간으로 개발

- 공항이용객 및 시민을 위한 편리하고 자연 친화적인 공항개발

- 민간자본을 유지하여 개발함으로써 경제성과 수익성을 동시에 확보

- 공항기능과 상업기능의 유기적인 조화 및 상호보완기능 유지

→ 김포공항 종합개발계획 기본계획안

→ 기대효과

- 공항이용객 및 시민의 휴식문화 공간 제공

- 수익창출로 지역경제 활성화에 기여 및 이미지 제고

- 레저문화 핵심지역으로 부상

(4) 지하철 9호선 건설

- 방화동에서 송파구 방이동까지의 9호선(총연장 38km)이 계획 공사중임.

- 1단계로 김포공항 ~ 반포 고속버스 터미널 구간(25.5km)은 개통완료 되었으며, 나머지 구간은 2007.12~2013.12(2014 개통예정)

- 강남지역의 동서 연결 철도망 구축 및 택지개발사업에 따라 증가하는 장래 교통발생을 처리토록 계획

(5) 인천공항철도 계획

- 급증하는 공항이용객 수송 및 인천국제공항과 서울도심을 연결할 현대화된 도시철도 건설로 장래 아시아/태평양지역 중핵공항의 쾌적한 교통서비스 제공

* 1단계 구간 : 인천 국제공항 - 지원도시 - 경서 - 계양 - 김포공항(2007. 개통완료)

* 2단계 구간 : 김포공항 - 디지털미디어시티 - 홍대 - 공덕 - 서울역(일부 개통)

* 총 연장 61.5km

- 환승역 : 도시철도 1, 2, 4, 5, 6호선과 환승 및 인천 도시철도 2호선, 경의선, KTX와의 환승등 7개의 환승역 계획

- 김포공항역과의 환승체계 구축 : 지하철 5, 9호선 김포공항역과 환승체계를 구축하여 인천 국제공항 및 도심으로의 접근성이 향상

(6) 하수처리장 공원화 계획

- 마곡 도시개발 구역 북측에 인접한 강서구 마곡동에 위치해 있으며 32만평 규모의 시설임. 장기적으로 하수처리장 이라는 비선호 시설에 대한 주민인식 개선과 공공편의 제공, 거주환경 개선에의 기여등을 위한 공원화 구상을 가지고 있음.

→ 하수처리시설 복개가능 여부 검토

- 하수처리시설의 복재가능 여부검토 결과, 관리동 등의 건축구조물과 유압펌프장 관련시설은 안전구조상 상부의 복개가 어려우나, 수처리시설 상부의 경우는 복개를 통한 부지활용이 가능한 것으로 판단됨. 복개가능시설의 면적은 298,722㎡로 마곡도시개발 구역과 연계한 대규모 녹지거점으로서 충분한 면적으로 판단됨.

- 그러나 당초 상부 복개및 공원화를 고려하지 않고 건설된 시설이므로 복개공사시 별도의 구조보강 작업이 추가될 필요가 있음.

- 9만평 정도를 복개할 경우, 공원 및 축구장 등의 체육시설을 포함하여 시민을 위한 다양한 휴식공간 제공이 가능함. 또한 한강 수변공원 시설과 연계한 녹지 네트워크를 구축함으로써 마곡개발과 연계하여 서울 서남부의 쾌적한 환경친화적 공간을 조성하는데 기여할 수 있을 것임.

4) 분석의 종합

가) 마곡지역 개발의 제약요인

(1) 마곡개발의 약점

→ 저지대로서 침수 가능성

- 마곡은 주변지역보다 표고가 낮은 저지대로서, 침수가능성이 있으며, 마곡 도시개발구역 개발계획 수립시 침수 대책과 주변의 녹지체계 및 수계체계와 유기적으로 연계하여 생태적으로 지속가능한 녹지체계 구상이 요구됨.

→ 금융 등 비즈니스 서비스 기반 취약

- 서남권 지역은 업무기능 및 중심상업기능의 집적도가 타 권역에 비해 상대적으로 낮은 지역으로서 금융서비스 등 업무 기능을 지원하는 서비스 기반이 취약함.

→ 수도권 과밀억제권역의 입지규제

- 수도권 과밀억제권 입지규제를 적용받으므로 현행법령 및 정책기조 하에서는 산업기능이나, 연구개발 센터로서 교육기관의 활용 등 도입기능 유치에 있어 제약이 따름.

(2) 마곡 개발의 위협요인

→ 동북아 거점으로서 서울의 경쟁력 미약

- 서울과 아시아 5개 주요도시의 국제도시로서의 현재위상을 비교하면 서울은 아직까지 국내시장 지향적이면서 비용절감지향과 지식 기반지향의 중간정도 위치해 있음.

→ 정부의 동북아 경제중심구상 관련 규제

- 동북아 경제중심 구상 실현을 위해서는 금융, 첨단산업, 공항물류 등 주요부문에서 서울의 핵심적 역할이 요구되나, 수도권 입지규제 등 관련 제도적 여건은 개선이 용이하지 않을 것으로 예상됨.

나) 마곡 개발의 잠재력 및 기회요인

(1) 마곡개발의 강점

→ 100만평 이상의 대규모 미개발지

- 서울은 기성시가지로서 대규모 신규 개발가능지가 거의 고갈된 상황이나 마곡지역은 서울 서남권에 남아 있는 유일한 100만평 이상의 대규모 미개발지로서, 광역차원 또는 국제차원의 전략적 기능유치 구상에 적합함.

→ 인천 국제공항과 직결하여 김포공항에 인접

- 인천국제공항 철도를 통해 신공항과 직결되어 국제 비즈니스 거점으로서 잠재력을 가지며 김포공항과 연접함으로써 항공물류의 거점지역으로서 육성이 가능함.

→ 구도권 서부 산업집적지와 연계용이

- 수도권 광역 교통망과 직결되므로 수도권 서부 산업집적지와 원활한 연계가 용이한 지역임. 첨단산업의 연구개발센터로 육성할 경우 수도권 서부지역의 생산형 산업클러스터의 두뇌역할을 담당할 수 있음.

→ 광역 교통기반시설의 기투자로 개발비용 절감

- 마곡 도시개발구역은 미개발지임에 불구하고 이 지역을 관통하는 인천 국제공항 철도, 지하철 5호선, 9호선 등 철도망 구축이 이미 추진중이며 주요 광역간선도로망도 갖추어지고 있는 상황임.

- 신도시 개발사업의 경우 대부분의 개발비용이 교통기반 시설 건설에 투입되나 마곡의 경우 광역교통시설은 기 투자괸 상황으로 개발비용 측면에서 경제성이 매우 높은 사업이라는 강점이 있음.

(2)마곡개발의 기회요인

→ 고속철도 개통으로 인한 김포공항 유휴부지 활용

- 고속철도 개통에 따른 이용객 감소로 국내공항이 김포공항 내에 유휴부지가 발생할 가능성이 높음. 공항측에서 이를 수익성 보전차원의 용도로 전용 · 활용할 우려가 있으므로 긴밀한 협의체계를 구축하여 마곡개발과 연계하여 단거리 국제공항 기능을 보완할 수 있는 방향으로 유도하도록 함.

→ 동북아 경제성장 잠재력 증가

- 세계 GDP 및 교역량에서 차지하는 동북아 비중이 점차 증가하고 있음. 마곡은 김포공항 활용 등을 통해 동북아를 주 대상으로 한 국제 비즈니스 기능 유치에 적합한 지역으로서 동북아 경제성장 잠재력은 마곡개발의 중요한 기회요인이 될 것임.

다음편에 계속...

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