부동산건축법, 건축허가절차 알아보기

부동산 건축법과 건축허가 절차 알아보기

'건축법'은 건축물의 대지 · 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도등을 정하여 건축물의 안전, 기능, 미관 및 환경을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 함

1) 대지 : '건축법'을 적용하기 위한 한계범위

- 원칙(1필지 1대지) : '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한법률' 에 따라 각각 필지로 나눈토지

- 예외

㉠ 2이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

'건축법'

하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우

도로의 지표하에 건축하는 건축물의 경우

사용승인을 신청하는 때에 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠것을 조건으로 하여 건축허가를 하는경우

'공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률'

그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지

각필지의 지번부여 지역이 서로다른경우

각 필지의 도면이 축척이 다른 경우

상호 인접하는 토지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우(단, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른경우에는 제외)

'국토계획법'

도시 · 군계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는경우

'주택법'

사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축

㉡ 1이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

'국토계획법'

하나이상의 필지의 일부에 대하여 도시 · 군계획시설이 결정/고시된 경우 그 결정/고시된 부분의 토지

'농지법'

농지전용허가를 받은경우 그 허가받은 부분의 토지

'산지관리법'

산지전용허가를 받은경우 그 허가받은 부분의 토지

'국토계획법'

개발행위허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지

'건축법'

사용승인을 신청한 때 필지를 나눈것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 나누어지는 토지

건축허가절차

1. 건축주와의 계약 등

건축관계자는 상호간의 책임에 관한 내용 및 범위는 '건축법'에서 규정한 것을 제외하고는 건축주와 설계자, 건축주와 공사 시공자, 건축주와 공사감리자 사이의 계약으로 정한다.

2. 사전결정

- 건축허가대상 건축물을 건축하고자 하는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 해당 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 이 법 또는 다른 법률에 규정에 의하여 허용되는지의 여부에 대한 사전결정을 신청할 수 있다.

- 사전결정신청자는 건축위원회 심의와 '도시교통정비 촉진법'에 따른 교통영향평가서의 검토는 동시에 신청할 수 있다.

- 허가권자는 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 '환경영향평가법' 규정에 따른 소규모 환경영향평가 대상사업인경우 환경부 장관이나 지방환경관서의 장과 소규모 환경영향평가에 관한 협의를 하여야 한다.

- 사전결정을 통지받은 경우에는 허가를 받거나 신고또는 협의를 한 것으로 본다.

㉠ '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 개발행위 허가

㉡ '산지관리법'에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가 · 신고(보전산지는 도시지역에 한함)

㉢ '농지법'에 의한 농지전용허가/신고 및 협의

㉣ '하천법'에 의한 하천점용허가

- 허가권자는 사전결정을 하려면 미리관계 행정기관의 장과 협의하여야하며, 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다.

- 사전결정을 통지받은 날 부터 2년이내에 건축허가를 신청하여야 한다

3. 건축물의 설계

건축허가를 받아야하거나 거축신고를 하여야 하는 건축물 또는 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 이를 할 수 없다. (단, 1. 바단면적의 합계가 85㎡ 미만의 증축 · 개축 또는 재축의 경우 2. 연면적이 200㎡미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선의 경우 3. 그 밖에 건축물의 특수성 및 용도 등에 비추어 대통령령이 정하는 건축물의 건축등의 경우)

4. 건축허가 및 신청

1) 건축허가대상

- 특별자치시장/특별자치도지사 또는 시장/군수/구청장의 허가대상 : 건축또는 대수선하고자 하는경우

- 특별시장, 광역시장의 허가대상 : 21층 이상인 건축물이거나 연면적의 합계가 10만㎡이상인 건축물(연면적 3/10 이상의 증축으로 인하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만㎡이상으로 되는 경우의 증축 포함) 단, 공장, 창고, 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(초고층 건축물 제외)은 제외

2) 건축허가에 관한 사전승인(대상구역 ▷ 도)

허가권자인 시장/군수는 건축허가 사전승인대상 건축물을 허가하고자 하는 경우에는 도지사에게 제출하여 사전승인을 받아야 한다.

5. 건축신고대상

건축허가대상 건축물이라 하더라도 다음에 해당하는 경우에는 미리 특별 자치시장/특별자치도지사 또는 시장/군수/구청장에게 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.

6. 허가 · 신고사항의 변경

1) 허가/신고사항의 변경

㉠ 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 증축/개축에 해당하는 변경(재허가대상)

㉡ 상기 ㉠이 아닌 기타의 경우(재신고대상)

㉢ 신고로써 허가에 갈음한 건축물은 변경후 연면적이 각각 신고로써 허가에 갈음할 수 있는 규모 안에서의 변경(재신고대상)

㉣ 건축주, 공사시공자 또는 공사 감리자를 변경하는 경우(양도, 사망, 다른법인과 합병)(재신고대상)

7. 건축허가의 취소(의무)

㉠ 허가 후 1년이내에 공사를 착수 하지 않은 경우

㉡ 공사를 착수 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정한 경우(단, 허가권자는 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다)