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서울특별시

상가 투자에 꼭 알아야 할 핵심포인트


진짜 부자가 되는 지름길은 상가투자로!


안녕하세요 온달입니다. 오늘 이야기는 상가 투자에 꼭 알아야 할 핵심포인트 몇가지를 알아볼텐데요, 소액투자의 대명사로 꼽히는 오피스텔과 지식산업센터, 수익률이 높은 분양형 호텔은 공급과잉과 분양가가 높아지면서 수익률이 하락하고 있습니다. 반면, 뉴타운 · 신도시 · 택지개발지구 등 신규 상권은 아파트 공급이 희소하여 인기가 높으며 30~40대의 소비력이 높은 소비세대가 유입됨에 따라 강남처럼 서울 도심 못지 않은 상권 형성이 기대되는 지역을 꼽힙니다.


하지만, 이러한 신규 상권은 이미 상권이 형성되어 있는 역세권이나 대학가, 서울도심과는 달리 상권리스크에 부담이 있다는 단점이 있습니다.


신규 상가 투자에 꼭 알아야 할 핵심 포인트 몇가지를 알아보겠습니다.



첫째, 분양가의 거품이 있는지 분양가 비교


상가 전문가들은 신규 상권 상가투자시 가장 유의할 점으로 '분양가 거품'을 강조하고 있습니다. 새롭게 조성되는 상권일수록 각종 개발호재에 대한 기대감으로 인해 분양가에 거품이 낄 가능성이 높기 때문입니다. 개발 단계부터 분양업체가 제시하는 청사진만을 믿고 무리한 금액을 투자했다가는 큰 손해를 보기 쉽습니다. 


개발 중일 경우 실제 호실위치를 눈으로 확인하기 어렵기 때문에 건축도면과 인근 지도를 보고 건물과 호실입지를 더욱 꼼꼼히 따져봐야 합니다.


둘째, 입지조건을 꼼꼼하게 체크! 


기본적으로 지하층이나 내부 깊숙히 위치한 상가는 가능하면 피하는것이 좋습니다. 단지내 상가의 경우 아파트 내부에 위치해 이용고객이 입주민으로 한정되어 있는 상가보다는 외부인도 쉽게 이용할 수 있는 곳에 위치한 상가가 임차인 확보에 수월하기때문에 호실의 위치나 고객 동선역시 체크하셔야 겠습니다.



셋째, 전용률은 얼마나 나오는지?


투자경험이 있으신분들은 다 아시는 내용인데요, 전용률은 복도 · 계단 · 화장실 · 엘레베이터등 공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 차지하는 비중을 뜻합니다. 전용률이 높으면? 그만큼 상가호실이 많아 임차인 입장에서 경쟁해야 하는 업종이 생기기 때문에 업종경쟁이 생길 수 있고, 복도나 공공시설면적이 적어 불편할 수 있습니다.


반대로 전용률이 낮다면 그만큼 상가호실이 적기때문에 업종이 제한적이어서 임차인들이 장사하는데 업종이 겹치지 않아 독점할 수 있으며, 공공시설면적이 차지하는 비중이 높아 상가를 이용할때 편리하여 소비수요를 오래 가지고 있을 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 


따라서 지역, 위치, 역세권, 호실의 입지 등등 여러가지를 비교해보고 전용률 대비 상가가치를 멀리 내다보는 넓은 시야가 필요합니다.



넷째, 주차공간을 얼마나 확보하였는가


대도시의 경우 지하철등 교통인프라가 발달해 주차공간의 중요성이 덜하지만, 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 커집니다. 주차하기가 수월할수록, 주차가능 대수가 많을수록 임차인과 고객확보에 유리하기때문에 주차공간도 꼼꼼히 살펴보아야 하겠습니다.


다섯째, 선점효과(선임대)를 주목


선점효과, 선임대란 상가호실에 미리 임대를 맞춰놓는 것을 말합니다. 신규상권에 특정업종이 먼저 들어오게되면 유사업종은 들어오기가 힘들겠죠? 이때문에 신규상가는 선임대를 조건으로 분양하는 경우가 많습니다. 선임대 조건상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능한 임차인을 선별하는 것이 가장 중요합니다. 적어도 5년이상 점포를 안정적으로 운영할 수 있는 업종을 골라야 공실걱정에서 벗어날 수 있습니다. 


하지만, 선임대가 맞춰졌다는 분양업체의 말을 무조건적으로 신뢰해서는 안됩니다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점확정' 등의 문구로 투자를 현혹시키는 경우도 종종있기때문에 반드시 실제로 작성된 임대차 계약서를 확인해보고 투자를 결정해야 합니다.



여섯째, 상가를 보는 장기적인 안목


신도시급 택지개발지구는 상권이 형성되려면 적지 않은 시간이 필요합니다. 특히 분양받을 당시에는 입지가 좋았지만,  주변 아파트나 업무시설, 공기업등 편의시설이 들어서는 과정에서 변수가 생길수있는데요, 신흥상권이 완전히 형성되기까지는 최소 2~3년, 길게는 5년정도 걸립니다.


좋은입지를 선점하려면 가격이 비싸더라도 역세권 여부, 인근 아파트 입주민들의 동선, 기업체 입주계획, 주거 · 산업단지 · 녹지공원비율 등 꼼꼼히 살펴보고 미래를 예측할 수 있는 안목을 가져야겠습니다. 

투자계획이 있는 상가 주변 부동산에 들러 주변입지나 자문을 얻어 자기와 맞는 부동산 파트너를 찾는것도 좋은 방법중 하나입니다. 


진짜부자는 상가투자에서 나옵니다.




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