다세대주택과 다가구주택 이해하기

안녕하세요. 온달입니다. 오늘 다룰 이야기는 다세대주택과 다가구주택인데요, 얼핏들으면 같을꺼 같으면서도 쉽게 구분이 잘 안되지요~ 외형상으로는 구분이 어렵지만, 어떤것이 다세대주택이고 다가구주택인지 알아보겠습니다. 수익형부동산 투자에 있어서 아는것이 힘입니다. 

저같은 경우 부동산 블로그를 운영하면서 여러 도움되는 정보들을 공유하고 일하지 않아도 시간이 돈을 벌어주는 수익구조를 만드는것이 저의 첫번째 목표입니다.

최근 부동산 사무실로 오시는 손님분들중에 그동안 모아놓은 돈으로 창업하시려고 점포를 알아보시는 분들의 문의를 많이 받습니다. 음.. 연령대는 30대 초반에서 40대 중반이구요, 보증금과 월세 그리고 상가평수, 상가호실의 입지와 유동인구, 테이블 객단가, 기타시설(환풍시설, 소방, 전기시설)등등 여러가지를 꼼꼼히 체크 하여야 합니다. 기타시설에 대한 부분도 꼭 체크하세요. 자칫잘못하면 인테리어 비용이 두배가 될수 있답니다.

부동산 공법에서는 이러한 법률이 있습니다. 저역시 하면서 또 배워가기도 하고 아는부분을 복습하는 내용인데요, 이부분은 카테고리 추가하여 장사를 하시는분들에게 도움될만한 내용으로 꽉꽉 채워 넣을테니 기대해주세요^^ 포스팅이 잠깐 삼천포로 빠졌네요, 위에 말씀 드렸다시피 헷갈릴 수도 있는 다세대주택과 다가구주택에 대한 내용입니다. 아시는분들은 패쓰~ㅎ

다세대 주택은?

흔히 빌라, 신축빌라라고 불리며 분양되는 공동주택의 한종류로 오피스텔과 같은 '집합건물'로 분류됩니다. 각 호실마다 소유권의 분리가 가능합니다. 건축법적으로 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적의 합계가 660㎡이하(주차장제외)로 4개층이하인 주택으로 정의됩니다. 요즘 신축빌라는 필로티 주차장 위층으로 설계된 모습을 흔하게 보실 수 있을꺼예요.

다세대주택은 오피스텔처럼 각호실마다 소유권을 가질 수 있기때문에 소유한 다세대주택이 재개발사업이나 정비사업구역에 해당되어 정비사업이 진행된다고 하면 소유권이 있기 때문에 각 호별로 조합원으로서 권리 주장이 가능하겠지요. 신축빌라처럼 분양받는 형태로 전세를 끼고 투자하거나, 대출을 받아 월세로 임대하여 대출이자를 월세로 납부하는 일명 갭투자 형식의 소액투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 

갭투자.. 무조건 좋을까요? 투자 파트너와 꼼꼼히 살펴보아야 하겠습니다.

다세대주택은 오피스텔보다 관리비가 매우 저렴합니다. 최근 다세대주택은 아예 부지를 매입해서 1인의 소유로해 임대용으로 보유하는 경우도 많아지고 있습니다.

만약 다세대주택에 투자하시려고 한다면, 분양가가 시세대비 적당한지 반드시 확인해야대고, 분양 또는 매입하려고 하는 다세대 주택의 예상 임대료가 적정한지도 잘 파악해야 하겠습니다. 또하나, 소형구조의 다세대주택은 건축법상 주차장 확보가 되지 않는 다세대 주택이 많으므로 주차여부도 체크 포인트!!

하.. 쓰다보니 계속 나오게 되는데요, 다세대주택의 베란다를 불법으로 확장할 경우 항공사진이나 해당 구의 상설점검에 걸리면 벌금(?)을 내셔야 하니 이부분도 체크 포인트!!

다세대주택중 간혹 1층 또는 2층이 근린생활시설(상가)을 주거용으로 개조하여 '다세대주택'인 것처럼 보일수도있으니 이것도 체크포인트!! 근생시설과 주거시설의 법적용어는 완전 다릅니다.

다가구 주택은?

자 이제 뭐가 다를까요. 다가구 주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하인 주택으로 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡이하인 주택입니다. 다세대주택과 같네요~ 하지만 다가구주택은 대지 내 동별 세대수의 합이 19세대를 넘지 못하며 외형상 다세대 주택과 흡사해서 겉으로는 구분이 쉽지 않습니다. 필로티 구조까지 비슷해요! 

다가구 주택은 각 층별, 각호가 구분되어 주거가 가능하지만, 구분 소유가 불가능하므로 다세대 주택과 같은 분양이 불가하고 토지와 건물 전체의 거래만 가능한 단독주택입니다. 따라서 다가구 주택1개 건물에 19개의 주택을 보유한다해도 1가구 1주택에 해당됩니다. 

다가구 주택의 토지와 건물을 특정 층, 호실이 구분되지 않은 형태로 공유의 형태로 투자가 가능하지만, 나중에 투자지분에 따라 분쟁이 될 소지가 매우 큽니다. 반대로 오래된 다가구 주택을 토지 투자개념으로 보유하는것도 요즘 많이 보이는데요, 다가구 주택을 매매하시고 대출을 받게되면 다가구주택에서 나오는 월세로 갭투자가 가능합니다. 

갭투자시에도 다가구주택의 가구수를 반드시 체크해야겠죠! 인/허가를 받은세대수보다 많은 세대수로 불법개조, 증축을 한경우 역시 강제이행금이 발생할 수 있습니다. 결론은 다가구 주택은 다세대 주택처럼 각 호실별로 분양이나 일반적인 매매가 아닌 1가구 1주택의 개념으로 보시면 되겠습니다.

관리비 역시? 오피스텔에 비해 매우~ 저렴하죠. 오늘 포스팅 끝!!