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부동산 상식

리모델링사업, 빌라리모델링 장단점 알아보기



리모델링, 빌라리모델링, 구옥리모델링 등 장단점 알아보기


오래된 구옥을 매입하여 리모델링을 통해 노후된 건물을 수익이 높은 수익형부동산이 요즘 뜨고 있습니다. 리모델링은 주택건물, 부지의 상황에 따라 신축건물과 비교했을때 장단점이 있습니다. 사업성을 고려했을때 신축보다 리모델링이 더 사업성이 높은 경우도 있죠.



1. 신축과 비교, 리모델링의 장점은?


신축과 비교했을때 적은 사업비용이 들어갑니다. 리모델링 비용은 안전진단이 기본적으로 필요하며 기존 구조, 골조, 설비를 얼마나 다시 활용할 수 있는지에 따라 사업비용이 천차 만별 차이가 나는데요, 여기서 안전진단이란 리모델링 대상 건물의 물리적 안전성을 검토하는 것으로 주택의 노후정도에 따라 구조의 안전성, 보수 및 보강의 필요부분, 대상건물의 주변 환경등을 고려하여 리모델링에 필요한 구조, 보강등을 판단할수 있고, 대상건물의 리모델링 가능여부와 방법을 점검할 수 있는 진단입니다.


대부분의 리모델링 공사는 신축에 비해 상대적으로 비용부담이 적은데요, 기존 건축물의 골조를 그대로 활용할 수 있다면 적은 사업비용으로 높은 사업성과 효율을 극대화 할 수 있겠습니다.



신축에 비해 공사기간이 짧은 장점을 가지고 있으며, 신축공사에 비해 상대적으로 주변 민원이 적은 부분도 장점입니다. 특성상 대부분의 작업이 주택내부에서 이뤄지므로 소음, 분진, 진동등의 피해가 신축에 비해 적습니다. 


또한, 리모델링의 큰 장점으로 꼽히는 부분이 바로 기존건축물의 기득권을 인정받을 수 있습니다. 리모델링을 고려하는 대부분의 건축물은 20년 이상되었는데 20년전의 완화된 법 적용으로 법의 기득권을 인정받을 수 있다 라는 점입니다. 건폐율을 예로들수 있으며, 건축물의 부분적으로 리모델링을 할 수 있는 장점도 있겠네요.



2. 리모델링의 단점은 무엇일까?


장점만 있을까요? 앞서 설명한 리모델링의 장점과는 상반되는 부분으로 사업비용이 신축비용과 비슷할 수 도 있습니다. 리모델링을 하려면 반드시 안전진단이라는 단계를 거쳐야하는데 이결과에 따라 예상보다 골조의 보강, 보수에 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 리모델링의 철거는 기계장비의 작업보다는 수작업의 의지해야하는 경우가 많기 때문에 상대적으로 인권비나 작업기간에 따라 비용이 늘어날 수 있습니다. 만약 기존골조활용이 어렵거나 추가로 설비공사가 많은경우 신축의 비용과 큰 차이가 없을 수 있기 때문에 이점을 유의해주시면 되겠습니다.


두번째, 인 · 허가의 위험이있는데요, 법적용어로 '대수선', '증축', '개축'등으로 기존의 건축물을 일정부분 유지하며 노후된건물을 보수, 보강하는 개념입니다. 여기서 문제는 '대수선' 및 '증축'이 불가한 경우가 많다라는 점입니다. 여기서 '대수선'이란, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 구조나 외부형태를 수선, 변경하거나 증설하는 행위로 '증축' 또는 '개축'에 해당하지 않는것입니다. 


* 증축 : 기존 건축물의 바닥면적을 넓혀 사용할 수 있도록 축조하는 것.

* 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 건축물을 다시 축조하는것.



이것은 사업비용이 많이 들어가는 것과는 달리 법적, 행정 절차적문제로 리모델링시 기존 건축물의 기득권을 인정받는 다고 하였지만 리모델링을 통해 기존 건축물의 세대수 증가, 용도 변경등의 경우 현행법상 허가가 불가능할 수도 있겠습니다.


간혹 이런 법적, 행정절차를 무시하고 리모델링을 진행하는 경우가 있는데 안전사고 뿐 아니라, 행정절차 불이행으로 인한 위험도 있습니다. 적법한 절차없이 무작정 공사를 진행하다가 민원이 발생하는 경우 과태료 처분뿐만 아니라 공사중지 및 행정처분을 받을 수 있기때문에 해당 구청에 정확한 규제를 확인후 진행하시는 게 좋습니다.


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