부동산 확정일자 vs 전세권 설정등기 누가 이길까?

보증금 보호받는 방법

 

1. 확정일자 받기

 

보증금을 보호 받는 가장 간단한 방법은 세를 얻는 집이 있는 동네를 관리하는 동 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다.(대항력)

 

2. 전세권 설정등기하기

 

보증금을 보호받는 또 다른 방법은 주인의 동의를 얻어 전세권 설정등기를 하는 것입니다. 전세권 설정등기는 등기소에 가서 세를 얻은 집의 등기 사항 전부 증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 이렇게 하면 그 집의 등기사항 전부 증명서를 보는 사람은 누구나 이집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다.

 

 

확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?

 

1. 주인의 동의 필요 유/무

 

확정일자는 주인의 동의가 필요없지만, 전세권설정등기는 주인의 동의가 필요합니다.

 

2. 비용의 차이

 

확정일자는 해당 동 주민센터에서 계약서를 가져다 주면 600원의 돈이 드는 데 비해, 전세권 설정등기는(보증금 액수에 따라 차이가 있지만) 훨씬 많은 돈이 듭니다. 전세보증금이 1억이라면 전세권 설정등기를 하는데 드는 비용은 약 26만원이 듭니다.

 

3. 경매시 보증금 보상차이

 

세를 얻은집이 경매에 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해 줍니다. 하지만 전세권 설정등기만 한 경우에는 세를 얻은 집의 건물 값만 따져서 보상해 주기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못할 수 있습니다.

 

예) 경매에 넘어간집이 건물 값 5,000만원, 토지값 1억원, 내 보증금 7,000만원이라면?

- 확정일자 : 5,000만원(건물 값) + 1억원(토지값) = 1억 5,000만원으로 내 보증

- 전세권 설정등기 : 5,000만원(건물 값)에서만 내 보증금을 보상해 줌으로 보증금 7,000만원 중에서 2,000만원은 보상받을 수 있음.

 

4. 전입신고 필요 유/무

 

확정일자를 받기 위해서는 세를 얻은 집에 이사를 하고 전입신고를 해야 하지만, 전세권 설정등기는 세를 얻은 집에 이사하거나 전입신고를 하지 않아도 할 수 있습니다.

 

 

오피스텔은 전세권 설정등기

 

용도에 따라 다르지만, 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 오피스텔이 주택취급을 받게 됩니다. 그래서 오피스텔 주인이 1세대 다주택자로 분류되어 나중에 기존에 2년이상 가지고 있던 9억원 이하의 주택을 팔 때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고, 그동안 발생한 차익에 따라 6~40%의 세금으로 토해 내지요. 그래서 어떤 오피스텔은 가능하고 가능하지 않은 부분도 이러한 조건이 있어서 입니다.

 

그래서 간혹 오피스텔 주인은 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것을 꺼립니다. 이와 같은 경우 확정일자를 받기 어렵다면 자신의 보증금 보호를 받기위해 전세권 설정등기를 해야합니다.