상가투자와 주요세금정보 알아보기

상가투자와 주요세금정보 알아보기

안녕하세요 온달입니다. 오늘은 상가투자할때 주요세금에 대해 알아볼텐데요, 명의에 따라 납부세금이 다르므로 과세 유형에 따른 신고 및 납부와 환급의무를 확인해보겠습니다.

상가투자에서 가장 중요한 세금은 소득세와 부가가치세입니다. 명의를 누구로 하느냐에 따라 사업자등록과 세금신고 의무가 따르게됩니다. 따라서 상가투자시 가장 먼저 결정해야 할 사항은 계약서의 명의를 누구로 할것인가에 대해 알아보겠습니다. 

계약서 명의는 어떻게 할까??

명의를 결정할때에는 종합소득세를 따져봐야합니다. 임대사업소득이 근로소득 등에 합산되어 소득구간별 6~40%로 과세되면서 세금이 증가할 수 있기 때문이죠. 종합소득세는 누진세 구조로 연간 1,200만원까지는 6%의 세율이 부과되고, 1,200만원 초과 4,600만원이하는 15%, 4,600만원초과 8,800만원 이하는 24%, 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하는 35%, 1억 5천만원 초과 5억원 이하는 38%, 5억원 초과시에는 40%의 세율을 적용받습니다. 또한 건강보험료 등이 추가되는 경우도 있으므로 수익성이 떨어질 수 도있다는 점도 따져봐야겠습니다.

예를들어 마곡지구에 거주하는 온달은 최근 아파트를 처분하고 여윳돈으로 마곡지구에 있는 상가를 분양받았습니다. 이 상가는 5년간 선임대가 맞춰진 분양가 6억상당의 작은 점포입니다. 임대조건은 보증금 5천만원에 월 임차료 400만원이며, 매달 들어가는 대출이자는 50만원입니다.

만약 온달에게 소득이 없다고 가정해보겠습니다. 매출에서 필요경비를 차감한 소득금액이 3,600만원, 종합소득세 공제액이 600만원이라고 하면, 과세표준은 3천만원(3,600만원 → 600만원)으로 대략 342만원(72만원 + 270)정도의 산출세액이 도출됩니다.

반대로 온달에게 다른 소득이 있다고 한다면, 연말정산 자료상의 근로소득금액이 3천만원일경우 일단 온달에게 2가지 소득이 발생했으므로 이둘을 합하여 정산해야합니다. 

총 5,400만원[임대소득 3천만원+근로소득 2,400만원(3천만원-종합소득공제액 600만원)]에 부과되는 세금은 774만원(72만원+510만원+192만원)입니다. 근로소득이 있다면, 세금 432만원(774만원-342만원)을 더 내는 것이죠.

만약 온달의 배우자인 평강의 명의로 상가를 취득하면??

온달과 평강이 동시에 소득이 발생하는 경우라면, 소득이 낮은 쪽으로 명의를 결정하는 것이 좋습니다. 우리나라 소득세 체계는 누진과세이기 때문인것이죠.

다음은 평강에게 소득이 없는 경우입니다. 온달은 평강의 이름을 빌려 소득세 432만원을 절약할 수 있습니다. 하지만 평강의 이름으로 사업자등록을 해야하기때문에 지역건강보험료가 발생하게 되며 소득공제액도 변동될 수 있습니다. 따라서 배우자의 명의로 하는경우에는 다음과 같은 원리로 결정하게됩니다.

* 절감되는 소득세 > 늘어나는 건강보험료 → 배우자의 명의로 취득

* 절감되는 소득세 < 늘어나는 건강보험료 → 본인의 명의로 취득

참고로 상가 취득시 발생하는 지역건강보험료는 사업자등록을 하면 부과되는 것이 원칙이지만, 근로소득자의 경우에는 임대료에서 경비를 제외한 소득금액이 7,200만원을 넘어야 지역건강보험료 추가가 됩니다.

온달과 평강의 공동명의로 취득한다면?

온달에게 아무런 소득이 없다면 공동명의시 소득이 분산되므로 단독명의일때보다 세금이 떨어질 가능성이 높습니다. 한마디로 공동명의가 다소 유리할 수 있지만, 온달에게 소득이 있는경우에는 평강에게 부가되는 건강보험료까지 고려하여 공동명의가 유리한지 평강의 명의로하는 것이 유리한지 정교하게 따져보고 결정해야 하겠습니다.

종합소득세는??

명의를 누구로 할지 결정하셨나요? 상가투자를 할경우 임대소득이 발생한 다음해 5월에 종합소득세를 신고 · 납부해야합니다. 연간임대소득이 2천만원 이상이라면 세금 및 건강보험료의 급상승에 주의해야 합니다. 또한, 세금이 늘어나는것은 실제 수익률이 낮아질 수밖에 없는데, 2018년까지 연간 임대소득이 2천만원 이하면 세금이 부과되지 않지만 2019년 부터는 과세대상이 되기 때문에 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.

만약 임대소득이 2천만원을 넘으면 종합소득세와 함께 지역가입자의 경우 건강보험료도 올라갈 수 있습니다. 그러므로 부부 공동명의로 상가를 보유하거나 월세금액을 적절하게 조정하는 것이 좋습니다.

부가가치세는??

상가를 분양받아 임대업을 할경우 종합소득세 못지않게 중요한 세금이 바로 부가가치세입니다. 예상되는 임대수익이 연간 4,800만원을 초과하는 경우에는 일반사업자로 사업자등록을 하는것이 유리하며, 반대의 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에서 선택해야합니다.

분양가는 건물분분양가와 토지분분양가로 나뉩니다. 부동산 모든토지는 부가세 면세이기 때문에 부가가치세가 붙지 않지만, 건물분은 과세이기 때문에 부가가치세가 붙습니다. 건물분 분양가에 붙는 부가가치세는 일반적으로 분양가의 4~6%에 해당합니다.

과세유형에 따라 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로, 사업자등록신청시 이 부분을 신중하게 따져 살펴보아야겠습니다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고해야 합니다.

상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우 계약금 납부 후 계약일로 부터 20일이 지나기 전에 일반과세자로 임대사업자 등록을 해야만 부가가치세를 돌려 받을수 있습니다. 또, 교부받은 세금계산서에 대해서는 반드시 환급신고를 해야합니다.

이러한 부분은 상가분양계약시 계약했던 부동산 또는 분양사무실에서 자세히 안내를 해주니 해당 사업체로로 자세한 문의 하시면 좋습니다.

일반과세자 vs 간이과세자

일반과세자 : 세금계산서 발급 → 매입세액 공제(임차인) → 부가세 납부(임대인)

부가세를 임대인이 납부 → 임대료 이외에 부가세 10%요구

간이과세자 : 세금계산서 발급 불가능 → 부가세 납부의무 없음(임대인)

부가세를 임대인이 내지 않음 → 부가세를 별도로 요구할 수 없음